lunes, 28 de abril de 2014

Paraguay: un país donde las Inversiones Inmobiliarias prometen

En la actualidad, Paraguay ha comenzado una etapa de fuerte crecimiento, habiéndose incrementado su PBI en más del 13% el pasado 2013. 
Esto viene de la mano de la asunción del nuevo Presidente Horacio Cartes (empresario del rubro privado, titular de más de 26 empresas) quien ha dejado muy claro en su relato que su foco es disminuir el gran porcentaje de la población que hoy tiene Paraguay por debajo de la línea de pobreza.
Paraguay
Su objetivo se basa en ir haciendo una mutación de la clase pobre hacia una clase media baja consumidora y asimismo expandir la clase media y orientarla más hacia al consumo. Para esto ya está logrando mayores inversiones para ampliar la oferta y de esa manera regular cualquier eventual brote de inflación (3,7% fue la inflación en el 2013).
La demanda de viviendas para la clase media se encuentra hoy muy activa, habiendo ofertas de unidades a estrenar a valores muy accesibles. El crédito también crece: hay entidades dispuestas a financiar tanto a compradores como a desarrolladores locales. Para los compradores hay requisitos más estrictos lo cual hace que el mercado de préstamos sea “limpio”.
Comenzado el 2014, podemos encontrar en el segmento Premium de viviendas en altura, más de seis desarrollos en marcha y otros tantos por empezarse. De esta manera se va vislumbrando que comienza a suceder en Asunción lo mismo que sucedió años atrás en Santiago de Chile, donde se está mutando la vivienda residencial hacia la vivienda en altura, de mayor calidad.
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En éste segmento los valores van desde USD 1.800 a USD 2.000 el m2 sobre proyectos Premium terminados en torres con servicios en las zonas más destacadas de Asunción (Av. Sta. Teresa, Shopping Villa Morra, etc.). 
Hay que tener presente que la incidencia de la tierra sigue siendo baja en éstas zonas, siendo las mismas de USD 100 a USD 300 por m2 contra USD 1.000 a USD 1.500 por m2 en zonas comparables de C.A.B.A, Argentina. Agreguemos que el costo de la construcción por m2 es más bajo en Paraguay (USD 500 a USD 800) y que en el 2013, la inflación anual no alcanzó al 4%.
Esta inflación anual de un solo digito (3,7%), la cual se sostiene hace más de 10 años por una impecable intervención de su Banco Central y política económica, se suma a otro dato positivo: Paraguay tiene la mano de obra más calificada y abundante de la región y no tiene sindicatos tan activos que entorpezcan el normal desarrollo de las actividades.
En el segmento de clase media, aparecen proyectos con unidades a estrenar desde los USD 1000 a USD 1200 el m2 que incluyen amenities (pileta, gimnasio, seguridad 24 horas, cocheras, etc.)
Las rentas anuales en dólares van desde un  9% a un 12% (alquiler) y las apreciaciones anuales en dólares vienen siendo de entre el 8% y el 10% (aumento del valor de la propiedad). Asimismo, la moneda local (Guaraní), viene apreciándose frente al Dólar estadounidense.
Otro jugador importante dentro del  mercado inmobiliario es el crédito. Los bancos locales  cuentan con mucha liquidez para financiar negocios rentables dentro del mercado a través de hipotecas. Asimismo son cautos y no por estar líquidos aparecen los “sobre créditos” como ha sucedido en la plaza de los EEUU hasta el colapso en el 2008.
Como hoy comienza a asomarse una potencial clase media más consumidora y con mayores chances de calificar para éste tipo de créditos, veremos a lo largo de este año mayores operaciones de crédito. Las  entidades financieras que están prestando, realizan un exhaustivo análisis del tomador crediticio determinando qué porcentaje se le puede prestar (el Banco Itaú está financiando el 80% del valor de compra para la adquisición de unidades en un desarrollo en pozo Premium a 20 años con una tasa anual del 10% en dólares).
Dado que ésta clase media está “comenzando a calificar” para estos créditos, un gran porcentaje de la misma que aún no califica, se debe volcar al alquiler y esto refuerza las rentas mencionadas anteriormente. Asimismo las locaciones pueden contratarse en dólares como en guaraníes.
Otras variables económicas que hacen que todo tenga mucho sentido es que Paraguay es una plaza conocida como el 10/10/10: se paga el 10% de  ganancias, 10% de IVA (dependiendo el rubro va del 5 al 10%) y 10% a la renta personal.
En la región, Paraguay es vista con buenos ojos por las Pymes e industrias allegadas al agro (carne, soja, aceite, biocombustibles, fertilizantes, etc.), como así también por las allegadas a la prestación de servicios exportables (call centers, software, etc).
La constante llegada de diversas inversiones en los diferentes mercados,  favorecerá al mercado inmobiliario, en especial a la zona de Avidaroes del Chaco, donde se están comenzando a construir diversos proyectos de oficinas. Estos están vendidos en su gran mayoría a consumidores finales con lo cual existe una gran oportunidad para el inversor que busca renta para abastecer a una demanda que va en crecimiento constante sobre nuevos proyectos a lanzarse (valores de venta USD 1700/2000 el m2 y alquileres desde USD 14/21 el m2).
En virtud de lo mencionado anteriormente, todo el management calificado de expatriados que va arribando al país, es un target muy codiciado por los diversos desarrolladores inmobiliarios, dado que éstos serán los potenciales locatarios de sus desarrollos
Hoy, estando en el arranque del nuevo mandato presidencial, se puede avistar un horizonte despejado, con reglas claras, buenas oportunidades y condiciones macroeconómicas que hacen que Paraguay pelee cartel para ser la vedette de la región.
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